Az EECFA román kutatójának elemzése
Egy évvel később
2020 januárjában a WHO kiadta az első figyelmeztetést az új koronavírus megjelenése miatt, és február 26-án az első esetet meg is erősítették Romániában. Március 16-án pedig kihirdették a vészhelyzetet. Egy évvel később visszatekintünk, hogy a román lakóingatlan-piac hogyan reagált a járványra és az azt kísérő gazdasági válságra, és megpróbáljuk megérteni, merre tart majd a piac.
Először is, az elmúlt évtizedben a lakóingatlan-piacon rekordmagasak lettek az árak, és a 2008-as válságra és az azt követő hatalmas ár- és tranzakció-visszaesésre emlékeztető nyugtalanság kezdte átjárni a piacot. Ez sok fejlesztőt arra késztetett, hogy a piac összeomlása előtt befejezze a projekteket, mely tendenciát egy korábbi blogbejegyzésben ismertettünk is.
Az árak 2020 3. negyedévére valóban kezdtek enyhén csökkenni, de az előző évinél magasabb szinten maradtak, és az év végére a mutatók a növekedés visszatérésére utalnak. Más fejlett és fejlődő gazdaság piacán is hasonlót tapasztaltak, de minden ország más, és Románia esetében, bár ennek a jelenségnek néhány oka közös, az eredmény és az előrejelzés eltérő lehet.
Minden relatív – az árak is
Feltehetjük a kérdést, hogy vajon ezek az árak túl magasak-e, illetve tovább nőhetnek-e, vagy ez egy potenciális buborék, amely a közeljövőben ki fog durranni. Egy másik korábbi blogbejegyzésben már foglalkoztunk ezzel a kérdéssel.
Azóta a fő tényezők a világjárvány fényében megváltoztak ugyan, de még mindig hasznos lehet a jövedelem és a lakásárak arányának vizsgálata, melyet akkor elemeztek. 2007-ben az átlag havi nettó jövedelemből megközelítőleg 0,20 négyzetmétert lehetett venni egy átlagos kétszobás lakás esetében. 2017-re, amikor utoljára lefuttattuk ezt a tesztet, 0,46 négyzetmétert lehetett vásárolni az átlagbérből. Becsléseink 2019-re és 2020-ra egyaránt 0,50 négyzetméterre teszik ezt a mutatót. Így a lakásárak a jövedelemhez képest valójában viszonylag stabilnak tűntek.
Miért számítottunk arra, hogy az árak csökkenni fognak, és miért nem csökkentek?
Míg általában rengeteg oka lehet a lakásárak csökkenésének, a járvánnyal összefüggő gazdasági válságban több olyan tényezőt vizsgáltunk, amelyek némileg hasonlóak voltak a 2008-as válsághoz, mint például a munkanélküliség, az alacsonyabb jövedelem, a nemteljesítő jelzáloghitelek magasabb aránya, szigorúbb hitelezési kritériumok, magasabb kamatlábak és/vagy az alulfinanszírozott fejlesztők viselkedése.
A járvány esetében ezek közül néhány valóban megtörtént:
- 2020 március és november között a foglalkoztatás valóban csökkent, de csak 2-3%-kal az előző év azonos hónapjaihoz képest (forrás: NSI). Ez nagyrészt a kormány munkahelyvédelmi bértámogatásának volt köszönhető, így nem történtek tömeges elbocsátások.
- Az átlagjövedelem emelkedett a járvány idején. Még tavaly áprilisban és májusban is, azokban a hónapokban melyeket a karantén legsúlyosabban érintett, a nettó bérek 2%-kal növekedtek 2019 azonos hónapjaihoz képest (forrás: NSI). A kormány a bérek 75%-át biztosította a járvány által érintett vállalatok alkalmazottai számára.
- A lejárt hitelek csökkentek. 2020 novemberére a lejárt kölcsönök aránya az összes hitelből 4,83% volt, szemben a 2019 novemberi 5,46%-kal (forrás: NBR). Igaz, ez még mindig messze van a 2008-as 1,24%-os átlagtól, de jóval meghaladja az előző három év általános csökkenő tendenciáját. Ebben a szegmensben is volt némi kormányzati támogatás (hitelmoratórium) és egyes bankok ebben az irányban is megtették saját intézkedéseiket.
- Hitelezési kritériumok és kamatlábak. A hitelezési feltételek viszonylag stabilak maradtak, míg a jelzálogkölcsönök kamatlábai 2020 novemberéig valamelyest csökkentek 2019 novemberéhez képest (-0,5 százalékpont; forrás: NBR), mely részben a 2018. év végi adóváltozásnak volt köszönhető.
- A fejlesztők biztonságosabb finanszírozási konstrukciók mellett dolgoztak. Míg az előző válság idején sok fejlesztés hitellel készült el, 2020 elejére sok épülő ingatlant már előre eladtak, és ezek az előlegek biztosították a szükséges pénzforgalmat az építkezés folytatásához, sőt ahhoz is, hogy tovább várjanak a vevőkre és jobb áron tudják a lakásokat eladni.
- A nem létfontosságú utazás leállítása, az éttermek, szórakozóhelyek bezárása megváltoztatta a költési szokásokat. Annak ellenére, hogy a jövedelem kissé nőtt (átlagosan), a megtakarítási ráta emelkedett, és így
2020 végére a lakosságnak sokkal több megtakarított pénz volt a számláján, még akkor is, ha a lekötött betétek nem emelkedtek annyira. Ez a magas, nagyon likvid tőke felhasználható lakóingatlan-beruházások finanszírozására, legyen szó felújításról, építkezésről vagy új lakásvásárlásáról.
Hová tart a piac
Hosszabb távon a lakásárak növekedése a legvalószínűbb szenárió, mivel a kereslet továbbra is meghaladja a kínálatot számos nagyvárosban, mint például Bukarestben vagy Kolozsváron. Néhány esemény pesszimistább kilátásokat vetítene elő:
- A foglalkoztatás és a jövedelem változása ketyegő bomba lehet. Mivel a piac stabilitása nagyrészt a kormányzati beavatkozásnak köszönhető, mely megvédi az országot a tömeges munkanélküliségtől és minimális jövedelmet biztosít, amint ez megszűnik, aggódhatunk amiatt, hogy a munkaerőpiacon korrekció lesz, mely negatív hatással lenne a lakóingatlan piacra. Bár ennek kockázata alacsony, mivel a dolgozók nagy része visszatért a munkába (a vendéglátóipart kivéve), mégis egy kis korrekcióra számíthatunk.
- A munkavégzés megváltozása közép- és hosszútávon. A járványügyi intézkedések következtében megnövekedett távmunka miatt felmerülhet a kérdés, hogy ez a jövőben további strukturális változásokhoz vezet-e majd a munkavégzésben. Ha a távmunka egyre gyakoribbá válik, akkor ez óriási hatással lesz a lakáspiacra: a nagyvárosokban csökkenne a kereslet míg a nagyvárosok környékén és a kisebb városokban növekedne. Viszont ez némileg korlátozott lenne Románia esetében, mivel az országnak még mindig viszonylag nagy gazdasági szegmensei vannak, amelyekben a távoli munkavégzés nem jöhet szóba, mint például a feldolgozóipar vagy az építőipar.
- Már most is érezhető néhány változás a lakásvásárlói preferenciákban. Miután több időt töltöttek otthon, akár a karantén alatt, akár home office-ban, a lakásvásárlók most nagyobb otthonokat preferálnak, lehetőleg udvarral vagy legalábbis nagy erkéllyel.
Kolozsvár
Kolozsváron például a helyi ingatlanpiacon hatalmas kereslet tapasztalható, mivel sok fiatal, főleg informatikus, költözik ide tanulás és munkavállalás céljából. Az átlagosnál magasabb jövedelemmel rendelkeznek, a város sok szórakozási-szolgáltatási lehetőséget, a munkaerőpiachoz való hozzáférést és üzleti lehetőségeket kínál nekik.
De van néhány hátrány is: magas bérleti díjak és lakásárak, dugók, fény- és zajszennyezés, a városi élet számos más hátrányával együtt. Így a home office elterjedése miatt jobban érdekelheti őket a szomszédos vidéki területekre költözés - így megtartják a bérük nagy részét és ingázniuk sem kell. Ez kisebb nyomást gyakorolna Kolozsvár lakáspiacára, alacsonyabb bérleti díjakhoz és árakhoz vezetne. Viszont a város így kevésbé lenne érdekes a fejlesztőknek, és az építkezés lelassulhat.
Mire számíthatunk
Elsőre furcsának tűnhet, de a járvány ellenére a lakásárak látszólag nőnek. A jelenlegi válság tényleges hatása a lakásvásárlásra mérsékelt, mivel az átlagembernek továbbra is hasonló vagy az eddiginél magasabb jövedelme van, melynek kevesebb részét költi árura és szolgáltatásokra, és így megengedheti magának, hogy a lakásvásárlás önerejére takarítson meg. Rövidebb távon a piacon vannak túlfűtöttségre utaló jelek, de messze van az összeomlástól. Ha a járvány utáni helyreállítás hosszúnak bizonyul, és a munkavégzésben jelentős változások lesznek, az korlátozhatja az árakat és átmenetileg lenyomhatja azokat, de ha valaki arra játszik, hogy megvárja az árak összeomlását, akkor csalódás érheti.
A román építési piacra vonatkozó előrejelzés elérhető a legfrissebb EECFA tanulmányban, amelyet az eecfa.com oldalon lehet megvásárolni. Az EECFA (Eastern European Construction Forecasting Association) nyolc kelet-európai ország építési piacát kutató nemzetközi szövetség, mely a helyi kutatóintézetek, illetve az alapító valamint kutató és adminisztratív központ Buildecon és a módszertani hátteret biztosító Eltinga együttműködése.
Írta: Dr. Sebastian Sipos-Gug - Ebuild srl, EECFA Romania
