A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?

Az EECFA román kutatójának elemzése

Egy évvel később

2020 januárjában a WHO kiadta az első figyelmeztetést az új koronavírus megjelenése miatt, és február 26-án az első esetet meg is erősítették Romániában. Március 16-án pedig kihirdették a vészhelyzetet. Egy évvel később visszatekintünk, hogy a román lakóingatlan-piac hogyan reagált a járványra és az azt kísérő gazdasági válságra, és megpróbáljuk megérteni, merre tart majd a piac.

A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?
A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?

Először is, az elmúlt évtizedben a lakóingatlan-piacon rekordmagasak lettek az árak, és a 2008-as válságra és az azt követő hatalmas ár- és tranzakció-visszaesésre emlékeztető nyugtalanság kezdte átjárni a piacot. Ez sok fejlesztőt arra késztetett, hogy a piac összeomlása előtt befejezze a projekteket, mely tendenciát egy korábbi blogbejegyzésben ismertettünk is.

Az árak 2020 3. negyedévére valóban kezdtek enyhén csökkenni, de az előző évinél magasabb szinten maradtak, és az év végére a mutatók a növekedés visszatérésére utalnak. Más fejlett és fejlődő gazdaság piacán is hasonlót tapasztaltak, de minden ország más, és Románia esetében, bár ennek a jelenségnek néhány oka közös, az eredmény és az előrejelzés eltérő lehet.

Minden relatív – az árak is

Feltehetjük a kérdést, hogy vajon ezek az árak túl magasak-e, illetve tovább nőhetnek-e, vagy ez egy potenciális buborék, amely a közeljövőben ki fog durranni. Egy másik korábbi blogbejegyzésben már foglalkoztunk ezzel a kérdéssel.
Azóta a fő tényezők a világjárvány fényében megváltoztak ugyan, de még mindig hasznos lehet a jövedelem és a lakásárak arányának vizsgálata, melyet akkor elemeztek. 2007-ben az átlag havi nettó jövedelemből megközelítőleg 0,20 négyzetmétert lehetett venni egy átlagos kétszobás lakás esetében. 2017-re, amikor utoljára lefuttattuk ezt a tesztet, 0,46 négyzetmétert lehetett vásárolni az átlagbérből. Becsléseink 2019-re és 2020-ra egyaránt 0,50 négyzetméterre teszik ezt a mutatót. Így a lakásárak a jövedelemhez képest valójában viszonylag stabilnak tűntek.

Miért számítottunk arra, hogy az árak csökkenni fognak, és miért nem csökkentek?

Míg általában rengeteg oka lehet a lakásárak csökkenésének, a járvánnyal összefüggő gazdasági válságban több olyan tényezőt vizsgáltunk, amelyek némileg hasonlóak voltak a 2008-as válsághoz, mint például a munkanélküliség, az alacsonyabb jövedelem, a nemteljesítő jelzáloghitelek magasabb aránya, szigorúbb hitelezési kritériumok, magasabb kamatlábak és/vagy az alulfinanszírozott fejlesztők viselkedése.
A járvány esetében ezek közül néhány valóban megtörtént:

  • 2020 március és november között a foglalkoztatás valóban csökkent, de csak 2-3%-kal az előző év azonos hónapjaihoz képest (forrás: NSI). Ez nagyrészt a kormány munkahelyvédelmi bértámogatásának volt köszönhető, így nem történtek tömeges elbocsátások.
  • Az átlagjövedelem emelkedett a járvány idején. Még tavaly áprilisban és májusban is, azokban a hónapokban melyeket a karantén legsúlyosabban érintett, a nettó bérek 2%-kal növekedtek 2019 azonos hónapjaihoz képest (forrás: NSI). A kormány a bérek 75%-át biztosította a járvány által érintett vállalatok alkalmazottai számára.
  • A lejárt hitelek csökkentek. 2020 novemberére a lejárt kölcsönök aránya az összes hitelből 4,83% volt, szemben a 2019 novemberi 5,46%-kal (forrás: NBR). Igaz, ez még mindig messze van a 2008-as 1,24%-os átlagtól, de jóval meghaladja az előző három év általános csökkenő tendenciáját. Ebben a szegmensben is volt némi kormányzati támogatás (hitelmoratórium) és egyes bankok ebben az irányban is megtették saját intézkedéseiket.
A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?
A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?
  • Hitelezési kritériumok és kamatlábak. A hitelezési feltételek viszonylag stabilak maradtak, míg a jelzálogkölcsönök kamatlábai 2020 novemberéig valamelyest csökkentek 2019 novemberéhez képest (-0,5 százalékpont; forrás: NBR), mely részben a 2018. év végi adóváltozásnak volt köszönhető.
A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?
A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?
  • A fejlesztők biztonságosabb finanszírozási konstrukciók mellett dolgoztak. Míg az előző válság idején sok fejlesztés hitellel készült el, 2020 elejére sok épülő ingatlant már előre eladtak, és ezek az előlegek biztosították a szükséges pénzforgalmat az építkezés folytatásához, sőt ahhoz is, hogy tovább várjanak a vevőkre és jobb áron tudják a lakásokat eladni.
  • A nem létfontosságú utazás leállítása, az éttermek, szórakozóhelyek bezárása megváltoztatta a költési szokásokat. Annak ellenére, hogy a jövedelem kissé nőtt (átlagosan), a megtakarítási ráta emelkedett, és így
    2020 végére a lakosságnak sokkal több megtakarított pénz volt a számláján, még akkor is, ha a lekötött betétek nem emelkedtek annyira. Ez a magas, nagyon likvid tőke felhasználható lakóingatlan-beruházások finanszírozására, legyen szó felújításról, építkezésről vagy új lakásvásárlásáról.
A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?
A világjárvány ellenére a román lakásárak emelkednek. De vajon miért?
Hová tart a piac

Hosszabb távon a lakásárak növekedése a legvalószínűbb szenárió, mivel a kereslet továbbra is meghaladja a kínálatot számos nagyvárosban, mint például Bukarestben vagy Kolozsváron. Néhány esemény pesszimistább kilátásokat vetítene elő:

  • A foglalkoztatás és a jövedelem változása ketyegő bomba lehet. Mivel a piac stabilitása nagyrészt a kormányzati beavatkozásnak köszönhető, mely megvédi az országot a tömeges munkanélküliségtől és minimális jövedelmet biztosít, amint ez megszűnik, aggódhatunk amiatt, hogy a munkaerőpiacon korrekció lesz, mely negatív hatással lenne a lakóingatlan piacra. Bár ennek kockázata alacsony, mivel a dolgozók nagy része visszatért a munkába (a vendéglátóipart kivéve), mégis egy kis korrekcióra számíthatunk.
  • A munkavégzés megváltozása közép- és hosszútávon. A járványügyi intézkedések következtében megnövekedett távmunka miatt felmerülhet a kérdés, hogy ez a jövőben további strukturális változásokhoz vezet-e majd a munkavégzésben. Ha a távmunka egyre gyakoribbá válik, akkor ez óriási hatással lesz a lakáspiacra: a nagyvárosokban csökkenne a kereslet míg a nagyvárosok környékén és a kisebb városokban növekedne. Viszont ez némileg korlátozott lenne Románia esetében, mivel az országnak még mindig viszonylag nagy gazdasági szegmensei vannak, amelyekben a távoli munkavégzés nem jöhet szóba, mint például a feldolgozóipar vagy az építőipar.
  • Már most is érezhető néhány változás a lakásvásárlói preferenciákban. Miután több időt töltöttek otthon, akár a karantén alatt, akár home office-ban, a lakásvásárlók most nagyobb otthonokat preferálnak, lehetőleg udvarral vagy legalábbis nagy erkéllyel.

Kolozsvár

Kolozsváron például a helyi ingatlanpiacon hatalmas kereslet tapasztalható, mivel sok fiatal, főleg informatikus, költözik ide tanulás és munkavállalás céljából. Az átlagosnál magasabb jövedelemmel rendelkeznek, a város sok szórakozási-szolgáltatási lehetőséget, a munkaerőpiachoz való hozzáférést és üzleti lehetőségeket kínál nekik.
De van néhány hátrány is: magas bérleti díjak és lakásárak, dugók, fény- és zajszennyezés, a városi élet számos más hátrányával együtt. Így a home office elterjedése miatt jobban érdekelheti őket a szomszédos vidéki területekre költözés - így megtartják a bérük nagy részét és ingázniuk sem kell. Ez kisebb nyomást gyakorolna Kolozsvár lakáspiacára, alacsonyabb bérleti díjakhoz és árakhoz vezetne. Viszont a város így kevésbé lenne érdekes a fejlesztőknek, és az építkezés lelassulhat.

Mire számíthatunk

Elsőre furcsának tűnhet, de a járvány ellenére a lakásárak látszólag nőnek. A jelenlegi válság tényleges hatása a lakásvásárlásra mérsékelt, mivel az átlagembernek továbbra is hasonló vagy az eddiginél magasabb jövedelme van, melynek kevesebb részét költi árura és szolgáltatásokra, és így megengedheti magának, hogy a lakásvásárlás önerejére takarítson meg. Rövidebb távon a piacon vannak túlfűtöttségre utaló jelek, de messze van az összeomlástól. Ha a járvány utáni helyreállítás hosszúnak bizonyul, és a munkavégzésben jelentős változások lesznek, az korlátozhatja az árakat és átmenetileg lenyomhatja azokat, de ha valaki arra játszik, hogy megvárja az árak összeomlását, akkor csalódás érheti.

A román építési piacra vonatkozó előrejelzés elérhető a legfrissebb EECFA tanulmányban, amelyet az eecfa.com oldalon lehet megvásárolni. Az EECFA (Eastern European Construction Forecasting Association) nyolc kelet-európai ország építési piacát kutató nemzetközi szövetség, mely a helyi kutatóintézetek, illetve az alapító valamint kutató és adminisztratív központ Buildecon és a módszertani hátteret biztosító Eltinga együttműködése.

Írta: Dr. Sebastian Sipos-Gug - Ebuild srl, EECFA Romania

A hírben szereplő termékek

EECFA Construction Forecast Report
 
EECFA Construction Forecast Report

Bulgária, Horvátország, Oroszország, Románia, Szerbia, Szlovénia, Törökország, Ukrajna

Termékismertető
Tovább
Termék kártya

Épületszerkezetek

Nyílászáró, szigetelés, burkolat, ...

Épületgépészet

Kazán, klíma, légkezelő, szaniter, ...

Épületvillamosság

Elosztó, lámpa, tűzjelző, kamera, ...

Berendezések

Utcabútor, targonca, irodabútor, ...

Eszközök

CAD szoftver, hőkamera, vésőgép, ...