Írta: Dr. Sebastian Sipos-Gug - Ebuild srl, EECFA Romania
Dr. Sebastian Sipos-Gug, az EECFA román elemzője szerint ezeket a trendeket érdemes figyelni Románia lakásépítési piacán idén: az építési költségek bumerángszerű növekedése, a bérek és a fogyasztás csökkenése, a társasházak iránti jelentős érdeklődés, a kisebb méretű lakások és a jelzáloghitelektől való nagyobb függőség.
Mit láttunk 2025-ben?
Tavaly a teljes román gazdasághoz hasonlóan az építőipar is számos kihívással találta magát szemben. Míg a mélyépítés jól teljesített, főleg az EU-társfinanszírozású projektek esetében, a többi szegmens lemaradt. Először is az építőipari alkalmazottak adókedvezményeinek megszüntetése 2025 elején a nettó jövedelmük csökkenéséhez és a vállalatok bérköltségeinek növekedéséhez vezetett. Összességében ezen intézkedés az építési költségek emelkedését jelentette. Ezután jött az energiapiacok liberalizációja júliusban és az áfaemelés augusztusban, mely sokkhatás jócskán felhajtotta az inflációt; a fogyasztói árindex szeptemberben elérte a 9,88%-ot. Ez egy láncreakciót indított el: csökkentek a reálbérek és rendelkezésre álló jövedelem, mely a lakossági fogyasztás csökkenéséhez, végül a lakásépítések iránti kereslet zsugorodásához vezetett rövid és középtávon.
Igaz, 2024-hez képest 2025-ben bővült az építési engedélyek száma és hasznos alapterület is, viszont az elkészült lakások száma csökkent. Így míg a fejlesztők lehet, hogy terveznek, jelenleg kivárnak. Ez a megkezdett építési munkák értékének 2025-ben tapasztalt jelentős (-21%-os) éves csökkenéséből is látszik (forrás: EBI Építésaktivitási Jelentés).
Mire érdemes figyelni 2026-ban?
Építési költség-bumeráng. Míg korábban arra lehetett számítani, hogy az építési költségek idén fokozatosan csökkennek majd, elég ellenállónak bizonyultak a bérek változásaival szemben. Az üzemanyag- és építőanyagárak viszonylag stabilak maradtak tavaly, így a 2025 végi előrejelzések az építési költségeket kismértékben csökkenő pályára tették. Az iráni konfliktus és annak olaj- és gázárakra gyakorolt hatásai viszont eltéríthetik ezeket az előrejelzéseket. 2026 márciusában az olajárak megközelítették a 2022-es szintet, és ha ez nem fordul meg, hathat a globális inflációra, az energiaárakra és az építési költségekre. És a tendencia megfordulása jelenleg valószínűtlennek tűnik, mivel az energiainfrastruktúrában okozott károk helyreállítása évekbe telhet. Ráadásul az elmúlt években az ingatlanárak lassabban nőttek, mint az építési költségek. Ez csökkentette a fejlesztők potenciális profitmarzsát. A reálbérek csökkenésével együtt továbbra is valószínűtlen, hogy az építési költségekkel párhuzamosan emelkedő árak – hasonlóan a 2022-es évhez – tovább csökkentenék az építőipari cégek pénzügyi megtérülési potenciálját.
Bér- és fogyasztás-visszaesés. A 2026-os bérnövekedést már korábban is alacsonynak prognosztizálták, mely elmarad az inflációtól (forrás: NFC - National Forecasting Commission 2025 őszi jelentése). Ehhez jönnek még a megnövekedett energiaköltségek (az iráni konfliktus miatt emelkedő olaj- és gázárak miatt), valamint a magasabb műtrágyaárak miatti élelmiszerár-növekedés, így a reálbérekre nehezedő nyomás valószínűleg rosszabb lesz az előrejelzettnél és a fellendülés is lassabb lesz. A reálbérek csökkenése negatívan hat a lakásépítés iránti keresletre, viszont lendületet adhat a felújításnak, különösen az energiahatékonyság tekintetében, mivel a lakásváltás nehezebb lesz.
Nagyobb érdeklődés a társasházak és kisebb méretű lakások iránt. Az elmúlt évtizedben az építési engedélyeknél az egylakásos épületek viszonylag stagnáltak és a bővülés nagy része a társasházaknak volt köszönhető. Az árnyomás alatt, a korlátozott bérnövekedés és szűkülő makrogazdasági kilátások hátterében a közeljövőben is nagyobb érdeklődés várható a társasházi lakásokra. Ehhez kapcsolódik a belső migráció (vidékről a városba a jobb lehetőségek miatt), mely növeli a sűrűbb lakásépítés iránti keresletet.
Az engedélyek átlagos alapterülete viszonylag stabil maradt 2017 és 2025 között. Mivel azonban a gazdasági kilátások most romlani látszanak, 2026-ban megtörténhet, melyre történelmi precedens is van, hogy válság idején kisebb lakások épülnek.
Magasabb jelzáloghitel-függőség. Az évtized legmagasabb kamatlábai ellenére az új jelzáloghitelek volumene 2024-ben és 2025-ben drámaian megnőtt. Bár ennek egy része a magasabb lakásárak miatt volt, nagy része nem magyarázható ár- vagy tranzakciódinamikával. Így ez a hitelfelvétel nélküli lakásvásárlás visszaesését jelentheti és azt, hogy azok részaránya, akik jelenleg jelzáloghitellel vásárolt lakásban laknak, folyamatosan nőtt a 2007-es 0,5%-os mélypontról 1,5%-ra 2024-re (forrás: Eurostat). Ezt tovább növelhette a kamatlábak csökkenése, mivel az infláció a helyes irányba haladt. Idén márciustól ez kevésbé valószínű, mivel az iráni konfliktus egy újabb inflációs eseményhez vezethet, de a reálbérek csökkenésével a megfizethetőség növelése miatt a jelzáloghitelekre továbbra is szükség lesz.
